Written by: Yusty Riana P, S.H.

Sebagaimana kita dapat lihat saat ini bahwa orang asing atau Warga Negara Asing semakin banyak di Indonesia, baik dengan izin tinggal sementara atau izin tinggal tetap. Oleh karena itu, mereka tentunya membutuhkan tempat tinggal atau hunian yang sah di Indonesia. Selain itu, tidak dapat dipungkiri juga bahwa banyak Warga Negara Asing yang berminat untuk memiliki tanah dan/atau bangunan di Indonesia untuk alasan bisnis, khususnya mengingat Indonesia kaya akan tempat-tempat wisata kelas dunia yang tentunya sangat menjanjikan secara bisnis. Jika demikian, apakah Warga Negara Asing mempunyai hak atas tanah di Indonesia?

Warga Negara Asing yang tinggal di Indonesia mempunyai hak atas tanah dan bangunan, namun terbatas pada hak pakai dan hak sewa. Hal tersebut sebagaimana diatur pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) berikut:

Pasal 42

Yang dapat mempunyai hak pakai ialah:

  1. warga Negara Indonesia;
  2. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
  3. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
  4. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Pasal 45

Yang dapat menjadi pemegang hak sewa ialah:

  1. warga Negara Indonesia;
  2. orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
  3. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
  4. badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Berdasarkan ketentuan UUPA tersebut diatas, maka Warga Negara Asing yang tinggal di Indonesia hanya dapat memiliki/menguasai tanah dan bangunan dengan status hak pakai dan hak sewa. Hal tersebut juga semakin diperjelas pada Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, Atau Pengadilan Ha katas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Iindonesia (“Permen ATR No 29/2016”) berikut:

Pasal 3

  • Orang Asing pemegang izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan, dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian dengan Hak Pakai.
  • Dalam hal Orang Asing meninggal dunia, maka rumah tempat tinggal atau hunian sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diwariskan.
  • Dalam hal ahli waris sebagaimana dimaksud pada ayat (2) merupakan Orang Asing, maka ahli waris harus mempunyai izin tinggal di Indonesia sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pasal 4

Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Orang Asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) merupakan:

  1. Rumah Tunggal, di atas tanah:
  2. Hak Pakai;
  3. Hak Pakai atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah; atau
  4. Hak Pakai yang berasal dari perubahan Hak Milik atau Hak Guna Bangunan.
  5. Sarusun yang:
  6. dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai;
  7. berasal dari perubahan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Lebih lanjut, Permen ATR No 29/2016 tersebut juga mengatur secara tegas adanya batasan harga minimal atas rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Warga Negara Asing, sebagaimana dapat dilihat pada tabel sebagai berikut:

Batasan Harga Minimal

Lokasi/Provinsi Rumah Tunggal Sarusun
DKI Jakarta 10 Milyar 3 Milyar
Banten 5 Milyar 2 Milyar
Jawa Barat 5 Milyar 1 Milyar
Jawa Tengah 3 Milyar 1 Milyar
DI Yogyakarta 5 Milyar 1 Milyar
Jawa Timur 5 Milyar 1,5 Milyar
Bali 5 Milyar 2 Milyar
NTB 3 Milyar 1 Milyar
Sumatera Utara 3 Milyar 1 Milyar
Kalimantan Timur 2 Milyar 1 Milyar
Sulawesi Selatan 2 Milyar 1 Milyar
Daerah/Provinsi Lainnya 1 Milyar 750 Juta

Selain batas harga minimal sebagaimana ditentukan diatas, untuk rumah tempat tinggal juga ada tambahan ketentuan, yaitu:

  1. 1 (satu) bidang tanah per-orang/keluarga; dan
  2. tanahnya paling luas 2000 (dua ribu) meter persegi.

Namun, dalam keadaan tertentu yang mempunyai dampak positif luar biasa terhadap ekonomi, pemberian rumah tempat tinggal dapat diberikan dengan luas lebih dari 2000 (dua ribu) meter persegi dengan izin Menteri. Terhadap kepemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh perwakilan negara asing dan/atau perwakilan badan internasional, batasan harga minimal dan batas luas bidang tanah adalah tidak berlaku.

Lebih lanjut, pada tanggal 22 Desember 2015, Presiden Republik Indonesia menandatangani Peraturan Pemerintah Nomor 103 tentang 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (“PP No 103/2015”). Pada intinya, PP No 103/2015 tersebut mengatur hal yang sama dengan Permen ATR No 29/2016, yaitu mengatur tentang pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh Warga Negara Asing yang berkedudukan di Indonesia, yaitu bahwa rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh Warga Negara Asing adalah rumah tunggal dengan status Hak Pakai atau Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, dan satuan rumah susun (sarusun) yang dibangun di atas bidang tanah hak pakai. Adapun syarat bagi Warga Negara Asing untuk memiliki rumah tempat tinggal atau hunian adalah wajib memiliki izin tinggal di Indonesia sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Apabila Warga Negara Asing tersebut meninggal dunia, maka rumah tempat tinggal atau hunian tersebut dapat diwariskan dan apabila ahli warisnya adalah Warga Negara Asing juga, maka ahli waris tersebut harus memiliki izin tinggal juga di Indonesia.

PP No 103/2015 dan Permen ATR No 29/2016 juga mengatur terkait jangka waktu hak pakai baik atas rumah tunggal maupun satuan rumah susun. Jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dan diperbaharui sepanjang Warga Negara Asing tersebut masih memiliki izin tinggal di Indonesia.

Selain itu, PP No 103/2015 juga mengatur secara tegas adanya kewajiban bagi Warga Negara Asing untuk melepaskan haknya terkait pemilikan rumah tinggal atau hunian sebagaimana telah diuraikan diatas. Apabila Warga Negara Asing atau ahli warisnya yang juga adalah Warga Negara Asing memiliki rumah tinggal diatas tanah Hak Pakai atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah tidak lagi berkedudukan di Indonesia, maka dalam jangka waktu 1 (satu) tahun, wajib untuk melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Apabila dalam jangka waktu tersebut, hak atas rumah dan tanahnya tersebut belum dilepaskan atau dialihkan, maka rumah akan dilelang apabila rumah dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara, dan rumah menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, apabila rumah dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian. Hasil lelang menjadi hak dari bekas pemegang hak.

Berdasarkan uraian-uraian diatas, maka Warga Negara Asing dapat mempunyai rumah tinggal atau hunian di Indonesia hanya dengan Hak Pakai dan Hak Sewa. Kehadiran peraturan perundang-undangan yang telah ada saat ini diharapkan mampu mengakomodir keberadaan Warga Negara Asing tanpa perlu adanya kekhawatiran penguasaan tanah oleh Warga Negara Asing melebihi dari hak Warga Negara Indonesia sendiri.

 

Jenis Hunian Jenis Hak Jangka Waktu
Rumah Tunggal Hak Pakai

 

30 (tiga puluh) tahun, dapat diperpanjang untuk 20 (dua puluh) tahun, dan dapat diperbaharui untuk 30 (tiga puluh) tahun

 

Hak Pakai atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah 30 (tiga puluh) tahun, dapat diperpanjang untuk 20 (dua puluh) tahun, dan dapat diperbaharui untuk 30 (tiga puluh) tahun, sesuai kesepakatan dengan pemegang hak

 

Hak Pakai yang berasal dari perubahan Hak Milik 30 (tiga puluh) tahun, dapat diperpanjang untuk 20 (dua puluh) tahun, dan dapat diperbaharui untuk 30 (tiga puluh) tahun

 

Hak Pakai yang berasal dari perubahan Hak Guna Bangunan diberikan dengan jangka waktu selama sisa jangka waktu berlakunya Hak Guna Bangunan tersebut, dapat diperpanjang untuk 20 (dua puluh) tahun, dan dapat diperbaharui untuk 30 (tiga puluh) tahun

 

Sarusun Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun yang diperoleh pertama kali dari unit Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun baru sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (2) Permen ATR No 29/2016 30 (tiga puluh) tahun, dapat diperpanjang untuk 20 (dua puluh) tahun, dan dapat diperbaharui untuk 30 (tiga puluh) tahun

 

Hak Pakai Atas Satuan Rumah Susun yang perolehannya berasal dari Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat (2) Permen ATR No 29/2016

 

diberikan dengan jangka waktu selama sisa jangka waktu berlakunya Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun tersebut, dapat diperpanjang untuk 20 (dua puluh) tahun, dan dapat diperbaharui untuk 30 (tiga puluh) tahun